Des taches noires dans un logement loué déclenchent presque toujours le même échange : le bailleur invoque un défaut d’aération, le locataire invoque le bâtiment. Une moisissure en appartement loué se règle pourtant sur des critères précis, fixés par la réglementation du logement décent. Voici qui doit agir, dans quel ordre, et ce qui départage les deux versions.
Ce que la loi appelle un logement décent
En droit, le décret du 30 janvier 2002 impose au bailleur de délivrer un logement décent. Concrètement, ce logement protège contre les infiltrations d’air parasites. De plus, ses murs et ses parois extérieures assurent une étanchéité suffisante à l’eau. Enfin, sa ventilation évacue l’humidité.
Surtout, ces trois exigences ne dépendent pas du comportement de l’occupant. Un logement dont les murs laissent passer l’eau ne remplit pas ce critère. De même si sa ventilation ne fonctionne plus, quelle que soit la façon dont ses occupants l’habitent.
Moisissure en appartement : ce qui relève du propriétaire
En pratique, tout ce qui touche au bâtiment lui-même. Ainsi l’étanchéité de la façade et de la toiture, l’état des menuiseries, la ventilation, les canalisations encastrées, l’isolation des parois.
Le bailleur doit également assurer les réparations autres que locatives et prendre en charge les travaux nécessaires au maintien en état du logement. Ainsi, une VMC hors service, des entrées d’air supprimées lors d’un changement de fenêtres ou une infiltration en façade entrent dans ce périmètre.
Ce qui reste à la charge du locataire
L’entretien courant et les réparations locatives, que fixe le décret du 26 août 1987. Concrètement, nettoyer les bouches d’aération, remplacer les joints de robinetterie, entretenir les grilles.
De plus, s’y ajoute un usage raisonnable du logement. Concrètement, aérer, ne pas obstruer les entrées d’air, ne pas sécher le linge en pièce fermée, signaler vite un désordre. Un manquement établi sur ces points peut engager sa responsabilité, mais encore faut-il le démontrer, pas le supposer.
La ventilation, le point qui fait débat
En pratique, c’est là que les positions se figent. Le bailleur affirme que le locataire n’aère pas assez, le locataire affirme que la VMC ne tire rien. Or les deux peuvent avoir raison en partie.
Dès lors, la question se tranche par la mesure, pas par la conviction. Concrètement, un contrôle des débits aux bouches, l’état du caisson, la liberté des entrées d’air. Ensuite, le relevé de l’hygrométrie et de la température des parois. En quelques heures, ces mesures disent si l’installation remplit son rôle. À l’inverse, tant que personne n’a mesuré, la discussion piétine.
Les causes qui n’ont rien à voir avec l’occupant
D’abord, un pont thermique en angle de mur, un mur mitoyen humide, un rez-de-chaussée sur cave sans coupure de capillarité. Ensuite, une colonne d’évacuation qui fuit dans une gaine, une façade poreuse exposée à la pluie battante, un doublage isolant mal posé qui piège la vapeur.
Ces situations produisent exactement la même moisissure en appartement, en angle de mur, que celles qu’on attribue à un défaut d’aération. Dès lors, seule l’analyse du bâti permet de les séparer.
Moisissure en appartement loué : la marche à suivre
D’abord, signaler par écrit, en recommandé avec accusé de réception, en décrivant les pièces touchées, la date d’apparition et l’évolution, avec des photographies datées. Conserver une copie.
Ensuite, si rien ne bouge, saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, qui réunit bailleurs et locataires. En parallèle, un signalement au service communal d’hygiène et de santé ou à l’agence régionale de santé est possible quand la situation touche la salubrité.
Entre ces deux étapes, un constat technique indépendant prend tout son sens, car il transforme un désaccord d’appréciation en fait vérifiable.
Sur ce que révèlent des moisissures au-delà de la surface, voir moisissures sur les murs, signe d’un problème plus profond.
Ce qu’un rapport change concrètement
En effet, il dit d’où vient l’eau et pourquoi elle s’accumule à cet endroit. De plus, il indique si la ventilation fonctionne, si les parois présentent un point froid, si une infiltration est en cause.
À partir de là, la répartition des responsabilités n’est plus une opinion. Dès lors, le bailleur sait ce qu’il doit faire, le locataire sait ce qui lui revient, et la commission de conciliation comme le juge disposent d’un élément technique daté.
Qui peut commander l’expertise
Le locataire comme le propriétaire. Un locataire peut parfaitement faire réaliser une expertise à ses frais et produire le rapport ensuite. Un propriétaire de bonne foi a tout intérêt à le faire aussi, ne serait-ce que pour savoir ce qu’il doit réellement traiter avant d’engager des travaux.
Dans les deux cas, l’intérêt d’un expert qui ne vend aucun travaux est le même : sa conclusion ne dépend pas du chantier qu’il pourrait décrocher ensuite.
Notre intervention
Concrètement, Humidistop Expertise se déplace dans le logement, relève l’hygrométrie, la température des parois et le fonctionnement de la ventilation, identifie l’origine et remet un rapport écrit. Concrètement, nous facturons l’expertise 650 €, déplacement compris en Occitanie et en Nouvelle-Aquitaine, notamment à Toulouse (31), Montauban (82), Albi (81), Agen (47), Auch (32) et Bordeaux (33).
Nous ne vendons ni travaux, ni produits, ni matériel, et nous ne posons aucun appareil.
Par ailleurs, les exigences minimales qui s’imposent à un logement en location figurent dans les critères du logement décent. Concrètement, elles visent la protection contre les infiltrations et la présence d’une ventilation.
Questions fréquentes
Le propriétaire est-il obligé de traiter les moisissures ?
En effet, il doit délivrer un logement décent, ce qui inclut l’étanchéité des parois et une ventilation qui évacue l’humidité. Ainsi, si les moisissures viennent d’un défaut du bâtiment ou de l’installation, les travaux lui incombent.
Le locataire peut-il suspendre son loyer ?
Non, pas de sa propre initiative. En effet, cesser de payer expose à une procédure de résiliation. Seul un juge peut décider une suspension ou une réduction du loyer.
Comment savoir si c’est la ventilation ou le bâtiment ?
Par des mesures : débit aux bouches d’extraction, état des entrées d’air, hygrométrie ambiante et température des parois. En effet, un mur qui reste froid condense même avec une ventilation correcte.
Un locataire peut-il commander lui-même une expertise ?
Oui. Concrètement, il la finance et produit le rapport dans sa démarche. Par ailleurs, le document garde la même valeur, quel que soit celui qui l’a commandé.
À qui s’adresser si le propriétaire ne répond pas ?
D’abord, à la commission départementale de conciliation, gratuite, après un courrier recommandé resté sans effet. Ensuite, en cas d’atteinte à la salubrité, au service communal d’hygiène et de santé ou à l’agence régionale de santé.
Combien coûte le constat ?
650 € pour un logement, déplacement inclus en Occitanie et en Nouvelle-Aquitaine, avec un rapport écrit daté.
