Un appartement humide ne s’analyse pas comme une maison. La cause se trouve souvent hors du logement, dans une ventilation collective à l’arrêt, une colonne qui fuit, un mur mitoyen ou une façade dont l’entretien revient à la copropriété. Voici les causes propres à l’habitat collectif et la façon de déterminer qui doit intervenir.
Un appartement n’est pas une petite maison
En effet, dans une maison, les six faces du logement vous appartiennent et l’origine du désordre est chez vous. À l’inverse, dans un appartement, la moitié des surfaces appartiennent à tous : un mur mitoyen avec le voisin, un plancher qui est le plafond du dessous, une façade qui relève du syndicat, une gaine technique qui traverse plusieurs étages.
Dès lors, cela change tout au diagnostic. La cause est souvent en dehors du logement où le symptôme apparaît, parfois deux étages plus haut, parfois sur un mur qui n’est pas le vôtre.
La VMC collective, première cause de condensation
En pratique, beaucoup d’immeubles construits entre 1960 et 1990 disposent d’une VMC collective avec un extracteur en toiture. Dès lors qu’un caisson s’arrête ou s’encrasse, plus rien ne ventile les logements de la colonne.
S’y ajoutent trois défauts très fréquents dans les appartements : les entrées d’air supprimées lors d’un remplacement de fenêtres, les bouches d’extraction recouvertes de peinture, et les grilles de porte rabotées lors de la pose d’un nouveau sol. De ce fait, l’air n’entre plus, ou ne circule plus, et l’humidité produite reste à l’intérieur.
Le mur mitoyen, une cause qu’on ne voit pas chez soi
Un mur mitoyen partage la même maçonnerie et souvent la même assise. Ainsi, une infiltration côté voisin, une descente d’eau pluviale mal raccordée sur sa terrasse, une salle de bains sans étanchéité de l’autre côté de la cloison se manifestent chez vous.
Le symptôme apparaît alors sur une seule paroi, souvent à hauteur constante, sans lien avec l’aération de votre logement. Dès lors, l’expertise désigne l’origine sans qu’il faille accuser au hasard.
La colonne d’évacuation et les gaines techniques
Une colonne d’eaux usées qui fuit dans une gaine reste invisible parfois des années. L’eau descend le long du conduit et ressort au niveau le plus bas ou là où le matériau est le plus poreux, c’est-à-dire rarement à l’étage où la fuite se produit.
En pratique, une trace qui apparaît dans un placard, derrière un coffrage, ou dans un angle contre une gaine doit systématiquement faire penser à cette hypothèse avant d’incriminer la ventilation.
Les rez-de-chaussée sur cave ou sur vide sanitaire
Un appartement de rez-de-chaussée cumule les difficultés : un plancher bas au contact d’un volume humide, des murs en pied d’immeuble qui reçoivent les eaux de ruissellement, et souvent une absence de coupure de capillarité dans le bâti ancien.
En effet, seul ce niveau de l’immeuble connaît de véritables remontées capillaires. Aux étages, une humidité en bas de mur a presque toujours une autre explication.
La façade, qui appartient à la copropriété
Un enduit fissuré, des joints ouverts, un appui de fenêtre sans rejingot, un balcon dont l’étanchéité a cédé : ces désordres relèvent des parties communes, même si l’eau ressort chez vous.
Par ailleurs, l’exposition compte beaucoup. En Haute-Garonne (31) comme en Tarn-et-Garonne (82), les façades ouest prennent la pluie battante et concentrent ce type d’infiltration.
Partie privative ou partie commune : où passe la frontière
Le règlement de copropriété fait foi, mais la répartition habituelle varie peu. En principe, les murs porteurs, la façade, la toiture, les canalisations collectives, la VMC collective et les gaines techniques relèvent du commun. Les revêtements intérieurs, les cloisons de distribution, les menuiseries selon les règlements, et les canalisations à partir de leur piquage sont privatifs.
Surtout, cette frontière décide qui paie. C’est pourquoi un rapport qui localise précisément le point d’entrée de l’eau vaut beaucoup plus qu’une description générale du désordre.
Sur les effets sanitaires d’une exposition prolongée, voir notre page moisissures et santé.
Ce que le syndic demande avant d’agir
En pratique, un syndic n’engage pas de travaux sur parties communes sur la base d’une plainte. En effet, il lui faut un élément technique qui désigne un ouvrage commun et une origine identifiée, pour porter le sujet en assemblée générale ou déclencher la garantie de l’immeuble.
Ainsi, un rapport écrit et daté, avec des relevés et des photographies localisées, remplit ce rôle. À l’inverse, un devis d’entreprise, non.
Les erreurs qui reviennent le plus souvent
Repeindre avec une peinture dite anti-humidité, ce qui masque quelques mois et aggrave ensuite. Poser un doublage isolant sur un mur humide, ce qui déplace le point de rosée dans la paroi. Installer un déshumidificateur en continu, ce qui traite le symptôme sans jamais toucher la cause.
Or aucune de ces trois solutions ne règle un problème dont l’origine se situe hors du logement.
Notre intervention
Humidistop Expertise se déplace dans l’appartement, relève l’hygrométrie et la température des parois, contrôle le fonctionnement de la ventilation, examine les abords et les parties communes accessibles, puis remet un rapport écrit. Concrètement, nous facturons l’expertise 650 €, déplacement compris en Occitanie et en Nouvelle-Aquitaine, notamment à Toulouse (31), Montauban (82), Albi (81), Agen (47), Auch (32) et Bordeaux (33).
Nous ne vendons ni travaux, ni produits, ni matériel, et nous ne posons aucun appareil.
Par ailleurs, les exigences minimales qui s’imposent à un logement, notamment la protection contre les infiltrations et la présence d’une ventilation, figurent dans les critères du logement décent.
Questions fréquentes
Pourquoi mon appartement est-il humide alors que j’aère ?
Parce que l’aération ne corrige ni un point froid, ni une infiltration, ni une fuite dans une gaine. En effet, si une paroi reste froide ou si de l’eau entre par la façade, ouvrir les fenêtres ne change rien à l’origine.
Qui paie les travaux, moi ou la copropriété ?
Cela dépend de l’ouvrage en cause. Façade, toiture, canalisations collectives, VMC collective et gaines techniques relèvent des parties communes. En revanche, les revêtements et les canalisations après piquage restent privatifs.
La VMC collective peut-elle être responsable ?
Oui, et c’est fréquent. En effet, un caisson arrêté ou encrassé prive de ventilation tous les logements de la colonne. Dès lors, le contrôle des débits aux bouches le confirme rapidement.
Peut-on avoir des remontées capillaires en étage ?
Non. En effet, les remontées capillaires viennent du sol et ne concernent que les niveaux en contact avec le terrain. Dès lors, en étage, une humidité en bas de mur relève d’une autre cause.
Le syndic refuse d’intervenir, que faire ?
D’abord, lui adresser un courrier recommandé accompagné d’un rapport technique qui désigne l’ouvrage commun en cause. En effet, sans élément technique, une demande reste une opinion et ne passe pas en assemblée générale.
Combien coûte une expertise en appartement ?
650 € pour un logement, déplacement inclus en Occitanie et en Nouvelle-Aquitaine, avec un rapport écrit daté.
